Сколько можно вернуть с покупки квартиры в ипотеку налоговый вычет

Сколько можно вернуть с покупки квартиры в ипотеку налоговый вычет

При покупке жилой недвижимости с использованием ипотечного кредита вы можете рассчитывать на возврат уплаченного подоходного налога (НДФЛ) в размере до 650 000 рублей. Эта сумма складывается из двух частей: до 260 000 рублей за сам факт приобретения жилья (исходя из лимита расходов в 2 000 000 рублей) и до 390 000 рублей за фактически уплаченные банку проценты по ипотечному займу (исходя из лимита расходов в 3 000 000 рублей).

Получение этих средств – это ваше законное право как налогоплательщика, предусмотренное Налоговым кодексом Российской Федерации. Это не подарок от государства, а возврат части тех денег, которые вы уже уплатили в бюджет в виде налога на доходы физических лиц по ставке 13%. Понимание механизма и условий получения этой компенсации поможет вам грамотно распорядиться своими финансами и существенно снизить итоговую стоимость приобретенного жилья. Процесс может показаться сложным, но разобравшись в деталях, вы сможете уверенно пройти все этапы.

Как рассчитывается компенсация за недвижимость?

Основная часть государственной поддержки при приобретении жилья связана с компенсацией расходов непосредственно на его покупку или строительство. Законодательством установлен предельный размер трат, с которых можно получить возмещение – это 2 000 000 рублей. Важно понимать, что это не сумма, которую вам выплатят, а база для расчета. Само возмещение составляет 13% от этой базы или от ваших фактических расходов, если они были меньше двух миллионов. Таким образом, максимальная сумма, которую вы можете получить обратно именно за покупку (или строительство) жилья, составляет 2 000 000 * 0,13 = 260 000 рублей. Это ваш персональный лимит на всю жизнь по данному типу возмещения.

Право на получение этой компенсации имеют граждане России, которые являются налоговыми резидентами (то есть находятся на территории РФ не менее 183 дней в течение 12 следующих подряд месяцев) и уплачивают подоходный налог по ставке 13%. Если вы официально трудоустроены и ваш работодатель регулярно отчисляет за вас НДФЛ, вы, скорее всего, подпадаете под эту категорию. Индивидуальные предприниматели на специальных налоговых режимах (УСН, патент) или самозанятые, не уплачивающие НДФЛ по ставке 13% со своих основных доходов, претендовать на возмещение не могут, если у них нет других доходов, облагаемых по этой ставке (например, от сдачи имущества в аренду или работы по совместительству по трудовому договору).

Рассмотрим разные ситуации. Если вы приобрели квартиру стоимостью, например, 5 000 000 рублей в единоличную собственность, вы сможете заявить к возмещению расходы в пределах лимита – 2 000 000 рублей – и получить максимум 260 000 рублей. Если же стоимость вашей покупки составила 1 500 000 рублей, то вы сможете получить 13% от этой суммы, то есть 1 500 000 * 0,13 = 195 000 рублей. При этом у вас останется неиспользованный остаток лимита в размере 2 000 000 – 1 500 000 = 500 000 рублей. Этот остаток вы сможете использовать при покупке другого жилого объекта в будущем, получив с него еще 500 000 * 0,13 = 65 000 рублей.

Особый случай – приобретение жилья супругами в общую совместную или долевую собственность. Каждый из супругов имеет право на свой собственный лимит в 2 000 000 рублей. Если квартира стоит 4 000 000 рублей или больше, каждый из них может заявить по 2 000 000 рублей расходов и получить по 260 000 рублей, итого суммарно до 520 000 рублей на семью только по основному возмещению. Если квартира стоит, к примеру, 3 000 000 рублей, супруги могут распределить расходы между собой по договоренности (например, один заявляет 2 000 000, второй – 1 000 000, или оба по 1 500 000) и получить возмещение пропорционально заявленным суммам, но не более 13% от фактической стоимости жилья (в данном случае 3 000 000 * 0,13 = 390 000 рублей на двоих). Для этого потребуется предоставить в налоговую инспекцию заявление о распределении расходов.

Возмещение процентов по жилищному займу: отдельная история

Помимо компенсации за саму стоимость жилья, государство предоставляет возможность вернуть часть денег, уплаченных банку в виде процентов по ипотечному кредиту. Это отдельный вид возмещения со своим собственным лимитом. Максимальная сумма фактически уплаченных банку процентов, с которой можно получить возврат НДФЛ, составляет 3 000 000 рублей. Опять же, это база для расчета, а сама сумма к возврату – это 13% от нее. Следовательно, максимально возможная сумма возмещения по ипотечным процентам достигает 3 000 000 * 0,13 = 390 000 рублей.

Этот лимит по процентам предоставляется в дополнение к основному лимиту на покупку жилья. То есть, если вы использовали весь лимит на покупку (260 000 рублей), вы все равно можете претендовать на возмещение по процентам (до 390 000 рублей). Таким образом, общая сумма возврата НДФЛ для одного человека при покупке жилья в ипотеку может составить до 260 000 + 390 000 = 650 000 рублей. Если жилье приобретается супругами, каждый из них может получить до 650 000 рублей (при условии достаточной стоимости жилья и суммы уплаченных процентов), что в сумме дает до 1 300 000 рублей на семью.

Существует важное правило: возмещение по процентам можно начать получать только после того, как вы начали получать основное возмещение за стоимость жилья. Нельзя сначала выбрать все 390 000 рублей по процентам, а потом перейти к 260 000 за покупку. Кроме того, в отличие от основного возмещения, которое можно ‘переносить’ на другие объекты до исчерпания лимита в 2 млн рублей, возмещение по процентам (лимит 3 млн рублей) можно получить только по одному объекту недвижимости за всю жизнь. Если вы взяли ипотеку, получили по ней часть возмещения за проценты, а потом продали эту квартиру и взяли новую ипотеку на другой объект, то по процентам за вторую ипотеку вы уже ничего получить не сможете. Поэтому стоит хорошо подумать, по какому именно кредиту выгоднее заявлять это возмещение, особенно если планируются дальнейшие сделки с недвижимостью.

Процесс возврата налога за уплаченные проценты растянут во времени. Вы не сможете сразу получить все 390 000 рублей, даже если общая сумма процентов по вашему кредиту за весь срок превышает 3 000 000 рублей. Возмещение будет происходить по мере фактической уплаты процентов банку. Каждый год вы будете брать в банке справку о сумме уплаченных за прошедший год процентов и подавать декларацию на возврат 13% от этой суммы, пока не достигнете своего лимита в 390 000 рублей или пока не выплатите весь кредит. В первые годы платежей по аннуитетному графику большая часть ежемесячного платежа уходит именно на погашение процентов, поэтому и суммы годового возврата будут существеннее. Со временем доля процентов в платеже уменьшается, а доля основного долга растет, соответственно, и суммы возвращаемого НДФЛ за проценты будут снижаться.

Кто имеет право на получение компенсации?

Давайте четко определим круг лиц, которые могут воспользоваться правом на получение имущественной компенсации при приобретении жилья. Основные требования достаточно просты, но есть нюансы, которые стоит учитывать. Чтобы претендовать на возврат НДФЛ, вы должны соответствовать нескольким критериям одновременно.

Вот основные условия:

• Официальный доход и уплата НДФЛ по ставке 13%. Это ключевое требование. Возмещение – это возврат ранее уплаченного налога. Если вы не платили НДФЛ по ставке 13%, то и возвращать вам нечего. Это относится к доходам по трудовым договорам, договорам ГПХ, от продажи имущества (кроме льготируемых случаев), сдачи имущества в аренду и т.д.
• Налоговое резидентство РФ. Необходимо проводить в России не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Статус резидента определяется на 31 декабря того года, за который заявляется возмещение.
• Приобретение жилой недвижимости на территории РФ. Компенсацию можно получить за покупку квартиры (на первичном или вторичном рынке), комнаты, жилого дома, доли в них, а также за приобретение земельного участка для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или с уже расположенным на нем жилым домом. Компенсацию за расходы на строительство дома можно получить только после регистрации права собственности на него.
• Оплата за счет собственных или заемных (ипотечных) средств. Нельзя получить возмещение с той части стоимости жилья, которая была оплачена средствами материнского капитала, государственными субсидиями, средствами работодателя или других лиц. Только ваши личные или кредитные деньги учитываются.
• Наличие документов, подтверждающих право собственности и расходы. У вас на руках должны быть договор (купли-продажи, долевого участия), акт приема-передачи (для новостроек), выписка из ЕГРН, подтверждающая регистрацию права собственности, а также платежные документы (квитанции, платежные поручения, расписки от продавца).

Есть категории граждан, для которых действуют особые правила. Например, пенсионеры, даже если они уже не работают и не платят НДФЛ, могут перенести остаток неиспользованного возмещения на три налоговых периода, предшествующих году образования этого остатка. То есть, если пенсионер купил квартиру в 2024 году, а до этого работал и платил НДФЛ в 2023, 2022 и 2021 годах, он может подать декларации за эти годы и получить возмещение за счет уплаченного тогда налога. Индивидуальные предприниматели на УСН или патенте, как уже упоминалось, могут получить возмещение, только если у них есть иные доходы, облагаемые НДФЛ по ставке 13%. Родители могут получить возмещение за долю в жилье, приобретенную на имя их несовершеннолетних детей.

Важно помнить, что право на возмещение не предоставляется, если сделка купли-продажи совершается между взаимозависимыми лицами. К ним относятся супруги, родители и дети (в том числе усыновители и усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекуны (попечители) и подопечные. Также нельзя получить возмещение, если жилье приобретается за счет средств работодателя.

Какие документы потребуются?

Сбор необходимого пакета документов – один из самых ответственных этапов на пути к получению компенсации. От полноты и правильности предоставленных бумаг зависит скорость и сам факт одобрения возврата налога. Список может незначительно варьироваться в зависимости от вашей конкретной ситуации (новостройка или вторичка, покупка в браке, наличие детей, способ получения возмещения), но основной перечень выглядит следующим образом.

Для оформления через налоговую инспекцию (ФНС) по окончании года вам понадобятся:

• Налоговая декларация по форме 3-НДФЛ. Заполняется за тот год, в котором возникло право на возмещение (год подписания акта приема-передачи для новостройки или год регистрации права собственности для вторички) и за последующие годы, пока вся сумма не будет получена.
• Заявление на возврат налога. В нем указываются ваши реквизиты банковского счета, на который налоговая перечислит деньги. С 2020 года это заявление входит в состав декларации 3-НДФЛ, но если вы подаете уточненную декларацию за более ранние периоды, может потребоваться отдельное заявление.
• Справка о доходах и суммах налога физического лица (ранее 2-НДФЛ). Ее нужно получить у всех работодателей или других налоговых агентов, от которых вы получали доход, облагаемый НДФЛ 13%, за тот год, за который подаете декларацию. Справка подтверждает сумму уплаченного вами налога, из которой и будет производиться возврат.
• Договор о приобретении недвижимости. Это может быть договор купли-продажи (для вторичного жилья) или договор участия в долевом строительстве (ДДУ) с дополнительными соглашениями при их наличии.
• Документ, подтверждающий право собственности. Для вторичного жилья – выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Для новостройки – акт приема-передачи квартиры. Выписку из ЕГРН для новостройки нужно будет предоставить позже, когда право собственности будет зарегистрировано.
• Документы, подтверждающие оплату. Квитанции к приходным кассовым ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, платежные поручения, товарные и кассовые чеки, расписки продавца в получении денег (если расчет был наличными) и т.п.
• Кредитный (ипотечный) договор (если возмещение заявляется по уплаченным процентам).
• Справка из банка об уплаченных за год процентах по ипотечному кредиту (если заявляется возмещение по процентам). Банки обычно выдают такую справку по запросу клиента.
• Свидетельство о браке и заявление о распределении расходов (если жилье приобретено в совместную собственность супругов и они договорились о пропорции получения возмещения).
• Свидетельства о рождении детей (если возмещение заявляется родителем за долю ребенка).
• Документы, подтверждающие расходы на отделку (если квартира в новостройке была приобретена без отделки и вы заявляете возмещение по этим расходам: договоры со строительными бригадами, чеки на стройматериалы).

Рекомендуется подготовить копии всех документов и приложить их к декларации. Оригиналы могут потребоваться инспектору для сверки во время камеральной проверки, но обычно достаточно качественных копий. Подавать документы можно лично в инспекцию, по почте с описью вложения или в электронном виде через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС – последний способ наиболее удобен и позволяет отслеживать статус проверки онлайн.

Если вы решили получать возмещение через работодателя в течение года, пакет документов будет немного иным. Сначала вам нужно подать в налоговую инспекцию (также можно через личный кабинет) заявление о подтверждении права на получение имущественных вычетов, приложив к нему копии документов, подтверждающих это право (договор, акт/выписка, платежки). Налоговая в течение 30 дней рассмотрит заявление и, если все в порядке, направит вашему работодателю уведомление о подтверждении вашего права на вычет. После этого бухгалтерия перестанет удерживать НДФЛ из вашей зарплаты до тех пор, пока общая сумма неудержанного налога не достигнет суммы, указанной в уведомлении, или до конца календарного года.

Процедура оформления: Шаг за шагом

Итак, вы убедились, что имеете право на компенсацию, и собрали необходимые документы. Теперь нужно выбрать способ оформления и пройти саму процедуру. Существует два основных пути: получить всю сумму возврата за прошедший год единовременно через налоговую инспекцию или получать возмещение частями в течение текущего года через своего работодателя. Также набирает популярность упрощенный порядок получения возмещения через личный кабинет на сайте ФНС.

Способ 1: Оформление через Налоговую инспекцию (по окончании года)

Этот способ подходит тем, кто хочет получить всю сумму возврата за истекший год сразу. Процедура выглядит так:

1. Дождитесь окончания календарного года, в котором у вас возникло право на возмещение (год подписания акта приема-передачи или регистрации права собственности) и в котором вы платили НДФЛ. Например, если вы купили квартиру и получили право собственности в 2023 году, подавать декларацию можно начиная с января 2024 года.
2. Соберите пакет документов, описанный в предыдущем разделе, включая справки о доходах от всех работодателей за прошедший год.
3. Заполните налоговую декларацию 3-НДФЛ за прошедший год. Удобнее всего это делать с помощью специальной программы ‘Декларация’ на сайте ФНС или непосредственно в личном кабинете налогоплательщика. В декларации укажите сведения о доходах, приобретенном жилье и сумме расходов, которую вы заявляете к возмещению (не более 2 млн по основному вычету и не более фактически уплаченных процентов по ипотечному).
4. Подайте декларацию и пакет документов в вашу налоговую инспекцию по месту жительства (прописки). Это можно сделать лично, по почте ценным письмом с описью вложения или онлайн через личный кабинет налогоплательщика. При подаче через личный кабинет к декларации прикрепляются сканы или фото документов.
5. Ожидайте камеральной проверки. Налоговая инспекция проверяет вашу декларацию и приложенные документы. Срок проверки по закону – до 3 месяцев со дня подачи декларации. В ходе проверки инспектор может запросить дополнительные пояснения или документы.
6. Получите деньги. Если проверка прошла успешно и право на возмещение подтверждено, налоговая инспекция в течение 1 месяца со дня окончания проверки (или со дня подачи заявления на возврат, если оно подано после завершения проверки) перечислит сумму возмещения на ваш банковский счет, указанный в заявлении.

Этот процесс нужно будет повторять каждый год, подавая новую декларацию 3-НДФЛ и справку об уплаченных процентах (если применимо), пока вы не получите всю полагающуюся вам сумму возмещения (до 260 000 руб. + до 390 000 руб.), ограниченную суммой уплаченного вами НДФЛ за соответствующие годы.

Способ 2: Оформление через работодателя (в течение года)

Этот способ позволяет не ждать окончания года, а получать возмещение ежемесячно в виде неудержанного НДФЛ из вашей зарплаты.

1. Соберите документы, подтверждающие право на возмещение (договор, акт/выписка из ЕГРН, платежные документы, кредитный договор и справка о процентах, если нужно).
2. Подайте в налоговую инспекцию заявление о подтверждении права на получение имущественных вычетов. Это можно сделать в любое время года после возникновения права на возмещение, не дожидаясь его окончания. Удобнее всего подать заявление через личный кабинет на сайте ФНС, приложив сканы подтверждающих документов.
3. Дождитесь уведомления. Налоговая инспекция рассмотрит ваше заявление в течение 30 календарных дней. Если все верно, она сама направит вашему работодателю (или вам, если вы указали такой способ получения) уведомление о подтверждении вашего права на вычет с указанием суммы.
4. Предоставьте уведомление (если получили его на руки) в бухгалтерию вашего работодателя. На основании этого уведомления бухгалтерия перестанет удерживать 13% НДФЛ с вашей заработной платы, начиная с месяца получения уведомления.
5. Получайте зарплату без удержания НДФЛ. Это будет происходить до тех пор, пока общая сумма ‘сэкономленного’ налога не достигнет суммы, указанной в уведомлении, либо до конца текущего календарного года. Если за год вся сумма возмещения не будет выбрана, процедуру с получением уведомления нужно будет повторить в следующем году.

Этот способ удобен тем, что вы получаете деньги быстрее, не ‘кредитуя’ государство на год. Однако вам все равно нужно будет взаимодействовать с налоговой для получения уведомления.

Упрощенный порядок

С 2022 года для некоторых ситуаций доступен упрощенный порядок получения возмещения через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС. Если информация о вашей сделке и ипотеке поступила в ФНС от банков или других участников информационного обмена, в вашем личном кабинете может появиться предзаполненное заявление на возмещение. Вам останется только проверить данные, подтвердить их и указать реквизиты счета. Это значительно ускоряет и упрощает процесс, сокращая срок проверки до 1 месяца и срок перечисления денег до 15 дней. Однако пока этот порядок доступен не для всех сделок и банков.

Особенности и частые вопросы

Процесс получения имущественной компенсации, несмотря на кажущуюся простоту формул (13% от 2 млн и 13% от 3 млн), имеет множество нюансов и порождает вопросы у налогоплательщиков. Давайте разберем некоторые распространенные ситуации и особенности, которые помогут вам лучше понять механизм и избежать ошибок.

Один из частых вопросов: что делать, если сумма уплаченного за год НДФЛ меньше, чем сумма полагающегося возмещения? Например, вы имеете право на возврат 50 000 рублей за год, а НДФЛ с вашей зарплаты за этот год составил только 40 000 рублей. В этом случае вам вернут только 40 000 рублей (нельзя вернуть больше, чем уплатил). Оставшиеся 10 000 рублей не сгорают, а переносятся на следующий год. В следующем году вы снова подадите декларацию и сможете получить эти 10 000 плюс ту часть возмещения, которая будет полагаться за новый период, опять же, в пределах уплаченного за тот год НДФЛ. Так происходит до тех пор, пока вы не выберете всю сумму (260 000 + 390 000 рублей).

Как упоминалось ранее, основной лимит в 2 000 000 рублей можно использовать при покупке нескольких объектов жилья. Если вы купили комнату за 1 000 000 рублей и получили возмещение 130 000 рублей, у вас остается неиспользованный остаток лимита 1 000 000 рублей. Купив позже квартиру за 3 000 000 рублей, вы сможете заявить к возмещению оставшийся 1 000 000 рублей и получить еще 130 000 рублей. А вот с лимитом по процентам (3 000 000 рублей) так сделать нельзя – он привязан только к одному объекту недвижимости. Если вы начали получать возмещение по процентам за ипотеку на комнату, то по ипотеке на последующую квартиру возмещение процентов получить уже не удастся, даже если лимит в 3 млн не был исчерпан.

Можно ли получить возмещение за расходы на ремонт? Да, но только при определенных условиях. Расходы на ремонт и отделку можно включить в состав основного возмещения (в рамках тех же 2 млн рублей), если вы приобрели квартиру в новостройке по договору, в котором указано, что квартира передается без отделки (например, в состоянии ‘стройвариант’ или ‘черновая отделка’), или если вы построили жилой дом. Важно сохранить все договоры с подрядчиками и чеки на покупку отделочных материалов. Список допустимых расходов на отделку включает разработку проектно-сметной документации, приобретение отделочных материалов, работы, связанные с отделкой (штукатурные, малярные, стекольные, плотничные, установка дверей и окон, покрытие полов и стен). Расходы на сантехнику, перепланировку, покупку мебели или бытовой техники в состав возмещения не включаются.

Что произойдет, если вы продадите квартиру до того, как полностью получите всю сумму возмещения? Вы не теряете право на получение оставшейся части. Вы можете продолжать подавать декларации за прошлые годы (в пределах трехлетнего срока давности) или получать возмещение через работодателя, пока не исчерпаете свой лимит, даже если уже не владеете этой квартирой. Однако при продаже жилья раньше минимального срока владения (обычно 5 лет, в некоторых случаях 3 года) у вас может возникнуть обязанность уплатить НДФЛ с дохода от продажи.

Могут ли родители получить возмещение, если квартира куплена на имя несовершеннолетнего ребенка? Да, родитель (или усыновитель, опекун, попечитель), оплативший покупку жилья или доли в нем на имя своего ребенка до 18 лет, имеет право на получение возмещения со стоимости этой доли в пределах своего лимита (2 млн + 3 млн по процентам). При этом сам ребенок в будущем не теряет права на получение своего собственного возмещения при покупке жилья.

Как влияет использование материнского капитала? Сумма материнского капитала, направленная на покупку жилья или погашение ипотеки, не учитывается при расчете суммы возмещения. Вы можете получить возврат НДФЛ только с той части расходов, которую оплатили собственными или кредитными средствами. Например, если квартира стоит 3 000 000 рублей, из которых 500 000 оплачено материнским капиталом, а 2 500 000 – ипотекой, то для расчета основного возмещения вы можете заявить только 2 000 000 рублей (так как это максимальный лимит). Возмещение по процентам будет рассчитываться исходя из суммы процентов, начисленных на часть кредита в 2 500 000 рублей.

Для наглядности сведем ключевые параметры двух типов возмещения в таблицу:

Тип компенсации	Максимальная база расходов	Максимальная сумма к возврату (13%)	Ограничения по объектам
Затраты на приобретение/строительство жилья	2 000 000 ₽	260 000 ₽	Можно использовать остаток лимита на другие объекты жилья
Уплаченные проценты по ипотечному кредиту	3 000 000 ₽	390 000 ₽	Применяется только к одному объекту недвижимости за всю жизнь

Понимание этих особенностей поможет вам максимально эффективно использовать предоставляемые государством возможности и избежать распространенных ошибок при оформлении документов и расчете сумм.

Заключение

Подводя итог, возможность вернуть часть уплаченного подоходного налога при покупке жилья, особенно с использованием ипотечного кредитования, является значимой мерой государственной поддержки граждан. Суммарно каждый налогоплательщик, отвечающий установленным требованиям, может претендовать на возврат до 650 000 рублей (260 000 рублей за саму покупку или строительство и 390 000 рублей за уплаченные проценты по ипотеке). Для семьи из двух работающих супругов эта сумма удваивается. Чтобы воспользоваться этим правом, необходимо быть налоговым резидентом РФ, получать официальный доход, облагаемый НДФЛ по ставке 13%, и правильно оформить все необходимые документы, подтверждающие расходы и право собственности. Знание деталей процедуры, лимитов, сроков и возможных путей оформления (через ФНС или работодателя) позволит вам уверенно пройти этот процесс и получить заслуженную компенсацию, которая станет существенным подспорьем в решении жилищного вопроса.

При покупке квартиры в ипотеку налоговый вычет можно получить как на сумму уплаченных процентов по ипотечному кредиту, так и на саму стоимость жилья. Существуют лимиты: максимальный вычет на покупку квартиры составляет 2 миллиона рублей, что позволяет вернуть 260 тысяч рублей (13% от 2 миллионов). Если вы также планируете вернуть проценты по ипотеке, то вычет на проценты может составлять до 3 миллионов рублей, что дополнительно дает возможность вернуть до 390 тысяч рублей. Таким образом, общий размер возможного налогового вычета может достигать 650 тысяч рублей, если учитывать как стоимость квартиры, так и проценты по ипотеке. Однако стоит помнить, что для получения вычета нужно подготовить необходимые документы и соблюдать сроки подачи заявления.